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楼市调整期投资可售型办公楼回报率应高于住宅

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  租赁客户分析

  住宅的租赁对象一般为个人,办公楼的租户一般为公司。另外,办公楼的签约周期一般为两到三年,相对住宅一年或者更短时间的租期,空置风险略小。

  办公楼市场走势分析

  自2004年起,本市办公楼市场逐年走强,特别是2006年至今,甲级办公楼市场供不应求,空置率一路走低。上海中原研究咨询部相关统计数据显示,2004年,本市甲级办公楼平均售价为每平方米2.5213万元,日租金为每平方米0.96美元。乙级办公楼平均售价为每平方米1.14万元,日租金为每平方米2.8元。去年,本市甲级办公楼平均售价为每平方米2.8156万元,日租金为每平方米1.25美元。乙级办公楼平均售价为每平方米1.25万元,日租金为每平方米3.5元。

  今年,伴随着本市轨道交通网络的逐步完善,更多品质颇佳的办公楼物业纳入投资者的关注范围,产品选择面将变得更广,办公楼市场外围化趋势比较明显。此外,小户型办公楼灵活分割等特点,降低了投资者的资金门槛。

  投资办公楼关注要素

  投资办公楼的效果好坏,主要取决于所在区域的社会经济、地理位置和城市规划等要素,一般需要关注以下几个方面。

  第一,办公楼是供企业和行政事业单位进行商务、办公活动的建筑。这一性质决定了它的投资活动将直接受到国家和地方经济活动强度的影响。一个地区经济的快速发展,必将刺激办公楼物业的需求,带动办公楼物业的投资活动。目前上海经济发展及其前景有目共睹,投资办公楼可谓比较适宜。

  其次,办公楼在房地产市场中的交易活跃程度主要决定于其所处的地理位置,即地段。办公楼必须或最好位于商业活动和社会活动的中心区域,以适应这些活动的密切联系性和时效性,从而满足使用者的需求。其中,交通情况是办公楼是否适合投资的重点考量因素之一。轨道交通、高速、公交等便捷的交通,是办公楼项目增值的重要条件,本市新增以及规划中的轨道交通沿线项目可以多加关注。

  第三,办公楼本身的硬件设施配备,如层高、电梯、物业和外立面等都是租户所关注的。入驻企业无论从企业形象或员工办公场所的舒适度,都会对办公楼的要求越来越高。优质的办公楼物业将是未来吸引租客的保证。

  最后,选择好的物业代理公司也是投资者需要考虑的。办公楼买卖和租赁相比住宅来说门槛要高一些,涉及的手续较为复杂。好的物业代理公司一方面可以帮助客户筛选合适的物业和租客,确保租期的稳定性;另一方面,还可以简化繁琐的买卖或租赁手续,为客户提供更多便利。

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