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楼市调整期投资可售型办公楼回报率应高于住宅

来源:作者:本站
张先生在一家知名外资企业担任高管,今年40岁,年薪50万元。他已有自住住宅一套,贷款已还清,手头约有200万元资金欲投资房地产市场。张先生在住宅和办公楼两者中徘徊,还没有明确的投资对象。上海中原物业代理有限公司有关专家分析认为,以张先生的情况来看,结合目前住宅和办公楼市场行情,建议其可以更多关注可售型办公楼作为投资对象。

  投资成本分析

  目前,本市可售型办公楼的价格区间多集中在每平方米1.5至2.8万元,一些区域住宅和办公楼的价格差并不大,甚至还出现“价格倒挂”现象,即同一区域内,办公楼价格要低于住宅价格。以武宁路商圈为例,在售办公楼物业“绿地和创”市场价在每平方米2万元左右,在售住宅物业逸流公寓市场价在每平方米2.5万元左右。

  去年12月21日最新调整后的金融机构人民币存贷款基准利率,一年期贷款基准利率由原来的7.29%提高到7.47%,五年期以上为7.83%。同时,《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定,第二套(含)以上住房贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。商业用房贷款首付款比例不得低于50%,期限不得超过10年,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。

  由此看来,张先生若选择购买住宅,依据政策已无法享受首套住房的优惠利率。与办公楼或其他商用物业相比,投资第二套住宅已不具备利率优势。

  投资回报率分析

  以三年时间周期计算,假设张先生分别投资第二套住宅与办公楼。为计算方便,以武宁路商圈为例,假设购买的住宅与办公楼物业单价均为2万元,物业面积均为100平方米。分全额付清和首付100万元、余下三年期贷款两种情况。由于第二套住宅与商业用房的贷款基准利率一致,此处计算数值可共用。

  购买住宅相应税费:契税 印花税(其他忽略)=总价×1.5% 总价×0.05%=3.1万元

  购买办公楼相应税费:契税 印花税(其他忽略)=总价×3% 总价×0.05%=6.1万元

  购买成本:A、住宅203.1万元;办公楼206.1万元。

  B:住宅216.43646万元;办公楼219.43646万元。

  出租收益:按武宁路商圈同等价位物业的平均租金来计算,暂不考虑租金递增率及其他因素。

  三年后若出售,出售单价按平均增长率估算,短期内住宅物业增长率可能略高于商用物业。此处取住宅年增长率为8%,办公楼年增长率为7%。

  可以看出,相同价格购买的物业,办公楼的租金回报率保守估计,第一年可达到5%;若三年后出售,投资回报率应高于住宅。

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