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金融机构涌入 CBD小户型公寓投资价值凸现

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日前,北京市委、市政府下发了《关于促进首都金融业发展的意见》(以下简称《意见》),规划了“一主一副三新四后台”的总体布局。同时,朝阳区金融业未来三年发展的中期行动计划正在全面落实。其中CBD、金盏成为重点发展的两大区域。“链家地产”市场研发中心认为,在该项规划中,CBD被定位为“国际金融机构的主聚集区”,这不仅会加速CBD区域引进各大金融机构的步伐,而且也将促使CBD区域租金进一步上涨。

  CBD区域小户型公寓及可用于办公的3居毛坯房最易出租

  据“链家地产”统计资料分析,目前CBD区域租赁供需比约在1:2左右;每年节后租赁旺季时能达到1:4以上。由于CBD区域存量房以公寓为主,租赁房源也以公寓居多,但是其中不同居室的供需比却有所不同;其中1室1厅或者大开间的小户型公寓供需比最高,目前达到1:3.5左右;2居室则普遍在1:2左右,3居室一般只有1:1,不过如果是毛坯房,可用于办公的3居,其供需比在1:2.5左右;可见小户型公寓及可用于办公的3居毛坯房是最易出租的。

  “链家地产”市场研发中心认为,造成各居室供需比差异化的原因主要是以下两个方面:其一,CBD区域内金融机构、企业总部、外资机构众多,公寓租赁需求主要集中在这些企事业单位的白领人士,这个群体收入高、独立性强,租房更愿意单独居住,因此多倾向于1居室公寓;其二,CBD区域作为商务中心,办公租赁的需求也非常大,虽然区域内写字楼林立,但是对于部分小公司或者驻京办事处,更倾向于承租3居或3居以上的民宅。目前民宅在提供相关证明后也可办公,为此,这部分小公司或驻京办事处往往选择3居或面积更大的毛坯房,租金既便宜,也更方便装修改造。

  金融机构加速进入CBD,将促成区域小户型公寓租价稳步上涨

  随着《意见》的逐步实施,国际金融机构加速进入CBD区域已经成为现实。由于这些金融机构财力雄厚,公司办公地点肯定会更多的选择写字楼;而这些机构的办公人员以及由于机构进入带动的相关人员,将成为区域租赁市场的客户源泉。这些机构的工作人员多为派遣驻京,收入及租房补贴比较高,更愿意承租1居室的小户型公寓;这无形中加剧了小户型公寓供需比,从而推动小户型公寓租金的上涨。

  据“链家地产”统计资料分析,目前CBD区域50平米以下的小户型公寓非常走俏,其存量也比较少,其中热租楼盘有富力城、苹果社区、金港国际等。1居普通公寓一般租金在3000-3500元/月,比如后现代城、非常生活、国贸DNA、易构空间、金港国际等;如果是苹果社区等小户型公寓项目,59-62平米的一居或大开间,租金稍高些,通常能租到5000元/月。部分高端公寓,如华贸中心、蓝堡国际公寓,70-80平米的1居能租到7000-7500元/月。比如一套苹果社区59平米的1居,租金5000元/平米,单价18000元/平米,空置期为一个月,那么粗略的投资回报率为5.2%;在未来租金上涨可期的情况下,长期持有的回报率还是比较可观的。