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深圳房价大跌只是个案 房地产救市为时尚早

来源:作者:本站
深圳楼市近几个月持续下跌,房价已跌落到一年前的水平,交易量则萎缩至10年前的水平了。与此同时,北京、上海楼市也步入观望,成交量大幅减少。因此,有研究报告呼吁,为了“降低交易门槛,鼓励和促进房地产交易,促进市场活跃”,建议采取减免交易税费,适度放松货币政策的“救市建议”。

  我以为,对此要冷静分析。

  首先,我国近几年房地产市场泡沫严重已是不争的事实,政府为此采取了税收、金融等多方面措施遏制房价的过快上涨,其目的就是为了挤出泡沫、让房价回归至合理水平。但就目前主要城市的房地产交易价格而言,也就深圳在明显下跌,而其他各大城市仍在高位徘徊、甚至同比仍呈上涨之势。所以,从全国而言,目前宏观调控的目标并未实现,谈房地产救市为时过早。

  具体分析,深圳房价的大幅下跌只是个案,并不具有代表性。所谓个案,原因已有不少学者做过分析,比如深圳存在社会断层、房地产真实需求并不大、炒房客在楼价飙升中居功至伟等,房价下跌具有合理成分。

  而且,即便是在当前,各方对于未来房价走势依然分歧较大。比如,北大徐滇庆(徐滇庆博客,徐滇庆新闻,徐滇庆说吧)教授在道歉之余,仍重申其“由于流动性过剩、热钱流入等原因,未来房价仍会不断上涨”的观点。各方的分歧也表明,未来房价走势并不明朗,国家对房地产市场的调控仍不可松懈。

  笔者并不否认供求关系在房价形成中的重要作用,但房地产作为一种商品,我们在讨论其价格时,不能偏离合理估值水平而片面强调供求关系在定价过程中的作用。国际上衡量房地产合理价格通常采取房价收入比,一般认为这一指标在5至7倍比较合理,但就我国一线城市房价而言,这一比值经常达到20倍左右,有的城市甚至达到30倍。

  当然,考虑到我国是发展中国家、经济增速快,以及我国城市化水平低、人们都喜欢进城居住等因素,我国的这一比值可以比国际水平高一些,但即便在剔除这些因素后,20多倍依旧偏高。而且,未来我国城市化进程将不断加快,国家采取的经济适用房、限价房等政策将会分流商品房需求,考虑到这些问题,未来房价回调是合理的。

  同时,分析房价还需透过表面看到背后的各利益主体。房地产商自然不希望房价下跌,地方政府由于土地财政已形成了其重要收入来源,为了保证收入的稳定和可持续,自然也不希望房价下跌;银行出于对贷款违约和爆发信用风险的担忧,也不会希望房价下跌。

  对于以上三个利益主体又需区别分析,房地产商和地方政府主要代表各自的本位利益,不必多虑。至于有观点认为一旦地方政府失去土地财政收入将无钱推行社会保障,我看纯属逻辑不清,把房价降下来让住者有所居,这本身不就是很好的社会保障吗?因此,笔者真正担心的还是银行,银行业一旦出问题引致系统性风险,将会传导到全社会、带来较大危害。